Un bail commercial conclu conjointement avec un contrat de franchise conserve une autonomie juridique et un régime de protection propre
En Région wallonne, la Cour de cassation a récemment apporté une précision significative quant à l’articulation entre le bail commercial et le contrat de franchise (Cass., 12 décembre 2025, C.24.0340.F).
La problématique est bien connue des praticiens. De nombreux réseaux organisent l’implantation de leurs franchisés au moyen d’un ensemble contractuel global dans lequel le bail commercial et le contrat de franchise sont négociés conjointement, conclus pour des durées similaires et assortis de clauses visant à en organiser l’interdépendance. Dans l’affaire soumise à la Cour, le bail prévoyait une affectation strictement liée à l’exploitation du point de vente du réseau et stipulait que la cessation ou la non-reconduction de la franchise entraînait automatiquement la fin du bail.
À la suite du refus du franchiseur de renouveler la franchise, celui-ci soutenait que la demande de renouvellement du bail était dépourvue d’objet, le bail étant, selon lui, contractuellement voué à disparaître en vertu de la clause résolutoire. Le juge d’appel avait suivi ce raisonnement, avec des conséquences particulièrement lourdes pour le preneur, qui se voyait privé non seulement de son site d’exploitation, mais également des mécanismes protecteurs attachés au renouvellement du bail et à l’indemnité d’éviction.
La Cour de cassation adopte une position inverse. Elle rappelle qu’en Région wallonne, depuis l’entrée en vigueur du décret du 17 juillet 2018, la législation sur les baux commerciaux s’applique pleinement aux baux conclus dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial, en ce compris la franchise. Elle souligne surtout que le droit au renouvellement du bail et, en cas de refus injustifié, le droit à l’indemnité d’éviction, constituent des droits impératifs reconnus au preneur. Une clause contractuelle ne peut dès lors produire d’effet lorsqu’elle aboutit, même indirectement, à priver le preneur de ces protections.
La portée pratique de l’arrêt est claire. Même lorsque le bail commercial et la franchise sont étroitement liés dans l’économie de l’opération, le bail conserve une autonomie juridique et un régime de protection propre. L’interdépendance contractuelle ne peut être utilisée comme un instrument permettant de vider de sa substance le régime impératif du bail commercial.
Cette solution s’inscrit dans un débat plus large, classiquement analysé à travers deux théories. Selon la première, dite accessoire, le bail suivrait le sort du contrat principal lorsque la franchise structure réellement l’opération. Selon la seconde, dite de la distribution des règles, les dispositions protectrices du bail commercial continuent à s’appliquer indépendamment des aléas affectant le partenariat commercial.
L’arrêt commenté suit cette seconde approche, en consacrant l’autonomie du régime protecteur du bail.
Si la décision demeure circonscrite au cadre wallon et qu’il serait prématuré d’y voir une prise de position générale de la Cour de cassation pour l’ensemble des Régions, il n’en demeure pas moins qu’il accentue, en Wallonie, la fragilité de certains montages fondés sur des clauses standard d’interdépendance.
